Referat af ekstraordinært afdelingsmøde d. 10. november 2022
Referat af ekstraordinært afdelingsmøde afholdt 10. november 2022 kl. 19:00 i Salen, Platanbuen 14
Referatet er indskrevet med fed skrift under de enkelte dagsordenspunkter. Referatet er et beslutningsreferat, hvorfor alle spørgsmål og bemærkninger ikke er gengivet ordret.
Tilstede var: Beboere fra 71 husstande, Lena Mandrup, Lars Bobsin, Johnny Toxværd og Flemming Hjort fra ejendomskontoret, Carsten Sørensen, OJ Rådgivende ingeniører, Steen Hingebjerg Jensen, Jakob Ribe Baagø, Henrik Glæsner Christensen, Kris Gabriel og Henrik Christiansen, alle DAB.
med følgende dagsorden:
1. Velkomst ved afdelingsbestyrelsen
Lisbeth Elsfort bød velkommen.
2. Valg af dirigent, referent og stemmeudvalg
Steen Hingebjerg blev valgt som dirigent, konstaterede, at mødet var rettidigt indkaldt og beslutningsdygtigt.
Henrik Christiansen blev valgt som referent.
De fremmødte funktionærer blev udpeget som stemmeudvalg.
3. Kort gennemgang af helhedsplanen for rækkehusene ved Carsten Sørensen fra ingeniørfirmaet Oluf Jørgensen A/S
Carsten Sørensen præsenterede firmaet OJ Rådgivende Ingeniører, som tidligere hed Oluf Jørgensen.
Carsten gennemgik processen omkring helhedsplanen, processen for byggeriet, gener ved byggeriet og tidsplan. Carsten refererede fra ”prøveboligerne” som har været fremvist for beboerne og de erfaringer, som var opnået. Carsten nævnte også en række af de spørgsmål, som var stillet under fremvisningerne og som vil indgå i byggeudvalgets videre arbejde.
Et bedre indeklima i boligerne er et af formålene med helhedsplanen, hvorfor der skal isoleres mod sokkel og etableres nyt balanceret ventilationsanlæg med varmegenindvinding. Carsten beskrev processerne og nogle af de udfordringer, som det vil medføre i byggeperioden.
Carsten gennemgik de input der var fremkommet i forhold til ventilationens placering og hvorledes der skulle isoleres under vinduesbrystninger og hvordan nye vinduer i køkken og på første sal vil blive skiftet.
Badeværelserne er også en væsentlig del af helhedsplanen. Badeværelserne er oprindeligt udført uden vådrumsmembran. Badeværelserne planlægges udført med skjulte rør og nicheplads til vaskemaskiner udvides i dybden, for at sikre, at der er den lovpligtige sikkerhedsafstand mellem brusezone og maskiner.
Der skal foretages skimmelafrensning i boligerne i det omfang det ikke allerede er sket, bl.a. under vinduer, på badeværelser og i installationsskakt i køkken.
Renoveringen skal gennemføreres uden genhusning, hvorfor der opstilles bade og toiletvogne i de cirka 8 uger arbejdet står på i den enkelte bolig. Hver bolig får ”eget” toilet og bad i vognen.
Endelig gennemgik Carsten tidsplanen for byggeriet. Forventet opstart i 2024 og i alt en byggeperiode på 2 år.
4. Økonomi ved helhedsplanen ved Henrik Glæsner Christensen, DAB
Den beregnede økonomi for helhedsplanen kan skitseres således:
Skema A:
Den samlet anlægssum budgetteret til 260.595.749 kr. og opdelt således:
| Støttede arbejder – opretning mv. | 103.112.220 |
| Ustøttede arbejder – alm. Vedligehold | 157.473.529 |
| I alt | 260.595.749 |
Den samlede anlægssum for helhedsplanen finansieres således:
| Realkredit lån (støttede arbejder) | 103.112.220 |
| Realkredit lån (ustøttede arbejder) | 119.186.529 |
| Egen trækningsret (støttede arbejder) | 8.947.000 |
| Fællespuljen (støttede arbejder) | 26.840.000 |
| Kapitaltilførsel – 1/5 dels ordning | 2.500.000 |
| I alt | 260.595.749 |
| Årlig omkostninger til lån | 10.863.592 |
| Fritagelse for udamortiserede ydelser | -2.761.783 |
| Fritagelse for pligtmæssige bidrag | -728.876 |
| Driftslån | -5.915.180 |
| Årlig udgift for Grantoften 1 år. | 1.457.752 |
Henrik Glæsner nævnte, at punkt 4 og 5 hænger sammen og overlod gennemgangen til økonomikonsulent Jakob Ribe Baagø
5. Gennemgang af huslejekonsekvenser
Udgifterne til helhedsplanen fordeles mellem rækkehusene og højblokkene.
Den årlige udgift på 1.457.752 kr. betyder egenbetaling af en huslejestigning på 1,27 % set i forhold til huslejen januar 2022.
Den forventede husleje efter renovering bliver følgende:
| Leje 2022 | Stigning - kr. | Stigning - %Kr. / m2 / år | ||
| Højhuse | 67.982.496 | 516.875 | 0,76% | 7 |
| Rækker | 45.769.164 | 940.238 | 2,05% | 21 |
| Enkeltværelser | 76.656 | 640 | 0,83% | 7 |
| Platanbuen | 803.556 | - | 0,00% | 0 |
| Total | 114.631.872 | 1.457.752 | 1,27% | 12 |
Fordelingen mellem blokkene og rækkehusene er foretaget efter samme retningslinjer, som blev anvendt ved facaderenoveringen af blokkene. Fordelingen sker ud fra en vurdering af, om arbejdet kan betragtes som værende en hel eller delvis forbedring af boligen.
Jakob gennemgik den samlede økonomi for helhedsplanen, præciserede forskellen på de støttede og u-støttede arbejder. Efterfølgende gennemgik Jakob, hvordan forskellige tilskud, fritagelser og kapital-tilførelse nedbringer de udgifter, som beboerne i afdelingen skal afholde.
Jakob gennemgik huslejekonsekvenserne for forskellige boligtyper.
6. Spørgsmål og debat
Da referatet er et beslutningsreferat, er alle spørgsmål og svar ikke gengiver ordret eller i fuldt omfang. Referatet er en indikation af, hvilke temaer, der blev berørt under debatten.
Der blev spurgt til, om der var planer om at skifte vandrør i jorden? Arbejdet er ikke medtaget, da det ikke er et støttet arbejde. Desuden er det vanskeligt at skifte installationerne, når der ikke skal ske genhusning, da vand til køkken også vil blive afbrudt.
Der blev spurgt til, hvornår huslejen reguleres? Lejen reguleres først, når beboer overtager ent færdig renoveret bolig.
Spørgsmål om tidsplanen og om processen med ansøgning til kommunen var startet forfra? Svaret var nej og Henrik Glæsner forklarede om processen ved skema A (budget), skema B (budget efter licitation) og skema C (byggeregnskab).
Bliver terrasser reetableret?
Ja, - i det omfang terrasserne er godkendt.
Kan der skæres i etageadskillelse uden skader på indbo og elektronik?
Ja, det er muligt.
Er ventilation med varmegenindvinding et krav fra Landsbyggefonden? Ja, - også et krav i bygningsreglementet at nye ventilationsanlæg etableres efter dette princip.
Spørgsmål om mulighed for individuelt at få flyttet vægge i badeværelser som en del af projektet? Ikke umiddelbart muligt af hensyn til økonomien og byggestyringen i projektet.
Bliver støtten fra Landsbyggefonden aftrappet? De u-støttede arbejder har samme ydelser indtil lånene er tilbagebetalt. De støttede arbejder aftrappes først efter mange år.
Ulemper ved byggeri i boligen? Ja, - der vil være ulemper, men også krav om, at entreprenøren tager hensyn. Især badeværelserne vil kræve mange besøg af håndværkere, - op til 15 til 18 gange.
Bliver møbler i gangen erstattet, når der skal etableres ventilationskanaler og væg flyttes? Ikke afklaret, men umiddelbart er det ikke planen.
Manglende isolering ved plade ved siden af vinduet på 1. sal? Ikke en del af planen, men friskluft tilførsel vil bedre indeklimaet.
Mulighed for individuelle valg af fliser og sanitet? Et spørgsmål om smag og behag og som udgangspunkt nej.
Ventilationsløsning fremstår pladskrævende og utidssvarende? De anvendte løsninger og materialer er standardmaterialer, som også anvendes ved nybyggeri. De fleste beboere vil opleve et væsentligt bedre indeklima.
Net i ventilationsvindue? Flere har påpeget, at det ikke var rengøringsvenligt? Leverandør vil ikke tilbyde garanti på et aftageligt net, men byggeudvalget er klar over problemet og vil arbejde på en løsning.
Dybde på niche til vaskemaskine og farve på afløbsrør? Det bør, med den projekterede dybde, være muligt at opsætte f.eks. et forhæng eller låge med den projekterede dybde.
Der etableres varme i gulvet, men hvor sidder regulator? Regulator mangler i prøveboligen og skal monteres.
Styring af ventilation? Overvejes, hvorledes det kan styres.
Skal eternitrør fjernes? Så vidt muligt skal eternitrørene bibeholdes og der skal tages forholdsregler mod spredning af asbest, hvis der skal arbejdes med dem.
Mulighed for ændret indretning, f.eks. flytning af brusezone? Nej, - ikke muligt. Af hensyn til økonomien skal badeværelserne udføres over samme grundplansmodel.
Dør til badeværelse er vendt uhensigtsmæssigt? Der arbejdes på en anden og bedre løsning end den, som er anvendt i prøveboligen GP 682.
Emhætte som ventilation i køkken? Tilsluttes aftræk over loftet. Der suges med et konstant grundsug, som kan øges, når der laves mad. I nogle tilfælde kan eksisterende emhætter ikke genanvendes.
Hvis huslejekonsekvenserne ændres, skal der så indkaldes til nyt møde? Ja.
Hvorfor flyttes væg bag niche til vaskemaskine? Nye regler kræver en sikkerhedsafstand mellem brucezone og vaskemaskine, som betyder, at væggen skal rykkes.
Støj og træk fra ventilation i værelser? Anlægget skal overholde gældende regler og skal indreguleres så støjen bliver minimal.
Er naturlig ventilation, f.eks. gennem vinduer og udluftningssprækker, et alternativ til ventilationsanlæg? Dokumenteret, at et balanceret ventilationsanlæg medfører bedre indeklima og energieffektivitet.
Glasvæg er vanskelig at holde ren? En anvendelig løsning som benyttes mange steder.
Kritik af badeværelsernes udseende og manglende skabe under vasken? Af hensyn til driften er skabet fjernet, men det er muligt selv at monterer et skab efterfølgende.
Bliver vaskemaskiner monteret som en del af renoveringen? Som udgangspunkt nej, men det kan diskuteres i byggeudvalget.
Kan ventilationsindblæsning på 1. sal flyttes til trapperummet? Nej,- krav det der føres luft ind i opholdsrummene.
Muligheder for individuelle tilvalg/tilkøb? Må drøftes i byggeudvalget.
Konsekvenser af at sige nej? En række af de fritagelser, som er en del af finansieringen vil ikke kunne gennemføres, hvis ikke det samlede projekt godkendes. Huslejestigningen må forventes at blive større, når det er nødvendigt at udføre arbejderne.
Den eksisterende udsugning, hvad sker der med den? Det eksisterende afkast til tørretumblere beholdes. Anbefales, at der fremover ved udskiftning, anskaffer kondenserende tørretumblere. Der etableres nyt aftræk placeret i brucezonen.
Hvad hvis man har husdyr, f.eks. en hund, som ikke kan tåle besøg? Som udgangspunkt ikke genhusning, heller ikke af husdyr.
Kan indblæsningen flyttes til væggen i de små rum? Som udgangspunkt er det planlagt at rør føres gennem loftet, men det afhænger af detailprojekteringen.
Kan temperatur på indblæsningsluft reguleres? Nej, - men anlæggets funktion påvirkes ikke væsentligt af f.eks. åbne vinduer.
Ventilationsskat i de boliger, hvor væggen mellem de 2 værelser er fjernet? Sættes hvor væggen har været?
Mulighed for at forhindre, at arbejdet udføres af udenlandsk arbejdskraft? Nej, - men mulighed for at sikre, at de arbejder under forhold som i danske overenskomster.
Carsten Sørensen redegjorde for de ændringer, der var sket i badeværelsernes udseende og indretning i forhold til det, som var skitseret i den første temaavis. Bl.a. var håndklædetørre ændret til gulvvarme og møbler under håndvask erstattet af mindre skab over vask.
7. Afstemning om helhedsplan
Afdelingsbestyrelsen anbefaler, at vi stemmer ja til helhedsplanen. Afdelingsbestyrelsen anbefaler et ja, da mange af de arbejder, som er indeholdt i planen under alle omstændigheder skal eller bør gennemføres inden for en kortere årrække. Hvis arbejderne skal udføres uden støtte fra Landsbyggefonden, vil huslejestigningerne blive væsentligt højere.
Steen Hingebjerg pointerede at hovedlinjerne i projektet er godkendt ved en tidligere urafstemning, men at de økonomiske forudsætninger og konsekvenser sættes til afstemning i aften.
Da 10 husstande havde forladt mødet, var der reelt 122 stemmer repræsenteret. Ved skriftlig afstemning blev der afgivet 97 stemmer for godkendelse af helhedsplanen, 19 imod og 6 stemmer var ugyldige.
Dirigenten konstaterede, at afdelingsmødet har godkendt helhedspalen og dens økonomiske konsekvenser.
8. Tak for i aften
Mødet afsluttet kl. 21.10
Den temaavis som blev udarbejdet i 2021, bliver opdateret. Vi vil imidlertid gerne spare på papiret, så fra den 4. november kan temaavisen ses på hjemmesiden. Der er også fysiske eksemplarer, som vil kunne afhentes på ejendomskontoret.
Temaavisen er først kommet på hjemmesiden den 10. november. Beboere som ønsker et papireksemplar, kan afhentes på ejendomskontoret.
